La violazione del regolamento di condominio oggi può comportare conseguenze economiche significative per il condomino inottemperante, ciò in ragione delle modifiche apportate dalla  l. n. 220/2012 all’art. 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile, a tenore del quale “per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”. Su tale istituto è intervenuto anche il decreto legge “Destinazione Italia” n. 145/2013 che ha individuato il soggetto a cui spetta irrogare la sanzione e il relativo ammontare: l’assemblea di condominio.Tali modifiche legislative hanno attribuito nuova linfa vitale ad un istituto che in passato è risultato di scarsa applicazione in ragione dell’esiguità  della sanzione pecuniaria applicabile, fissata dal legislatore nella misura massima di lire 100,  pari a €0,052.

Le sanzioni condominiali costituiscono ipotesi eccezionale di pena privata avente come destinatari i condomini, che, su delibera dell’assemblea di condominio, l’amministratore applica per far rispettare le norme del regolamento. Quale che sia la natura giuridica del regolamento di condominio (contrattuale o assembleare) l’applicabilità di tali sanzioni esige un accordo con il quale i condomini stabiliscono l’irrogazione della sanzione a se stessi in caso di violazione del regolamento. In difetto di una espressa previsione regolamentare, le sanzioni condominiali non posso essere irrogate, in quanto ciò si risolverebbe in una lesione dei diritti di godimento del singolo condomino sui beni comuni.

Qualora il regolamento non preveda le sanzioni condominiali, l’assemblea può integrare il regolamento con la specifica approvazione della clausola, specificandone l’applicazione e le modalità. L’iniziativa per la revisione del regolamento di condominio esistente spetta a ciascun condomino ex art. 1138, co. 2, c.c.

In tema di sanzioni condominiali la giurisprudenza si è soffermata più volte sull’oggetto della sanzione e sul suo importo chiarendo che non è consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive in quanto ciò sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato, se non in casi eccezionali, il diritto di autotutela e che il regolamento non può prevedere un importo superiore a quello determinato dall’art. 70 disp. Att. c.c. Ne consegue che un’eventuale delibera a tal proposito è nulla in quanto contraria alla legge. Al riguardo, di recente, la giurisprudenza ha dichiarato l’illegittimità di una sanzione che prevede la rimozione dell’auto del condomino non in regola con i pagamenti.

In ogni caso, prima di giungere all’estremo della sanzione sarebbe opportuno sollecitare l’intervento dell’amministratore, affinché il condomino disobbediente sia portato a conoscenza del tipo di violazione che gli viene addebitata (si pensi, ad esempio, al temporaneo ingombro del pianerottolo o di spazi comuni con materiali in attesa di essere spostati altrove), così da consentirgli di formulare le relative giustificazioni e provvedere a correggere il suo comportamento.

Gabriella Orsi – Avvocato

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